Huurprijsaanpassing 2020

Betaalbaarheid voorop
Net als voorgaande jaren passen wij in afstemming met Huurdersvereniging Fijn Wonen de huur aan op 1 juli. Wij vinden het belangrijk dat onze sociale huurwoningen betaalbaar blijven voor onze huurders, nu en in de toekomst. Daarom vragen we nooit de maximaal wettelijke huur.

Zowel huurverhoging als huurverlaging
Gemiddeld stijgen de huren met hetzelfde percentage als de inflatie: 2,6%. Huurders krijgen dit jaar een huurverhoging of – verlaging:

• Er zijn huurders met een huurprijs tussen 70 en 75% van de maximale wettelijke huur. Deze groep krijgt geen huurverhoging. Rekenvoorbeeld: stel een woning komt uit op 123 punten. De huurprijs die een corporatie in dat geval wettelijk maximaal mag vragen, bedraagt per 1 juli 2020 € 635,76. Als een huurder 70% betaalt van de maximaal wettelijke huur, dan blijft het bedrag dus € 445,03.*
• Huurders met een huurprijs onder de 70% krijgen een verhoging van maximaal 3,49%. Rekenvoorbeeld: stel een woning komt uit op 123 punten. De huurprijs die een corporatie in dat geval wettelijk maximaal mag vragen, bedraagt per 1 juli 2020 € 635,76. Stel de huurder betaalt 65% van de maximaal wettelijke huur. De prijs die de huurder nu betaalt is: (€ 635,76 / 100 ) x 65% = € 413,24. Een stijging van  3,49% betekent dat de huurder straks de volgende prijs gaat betalen: (€ 413,24/100 ) x 103,49 = € 427,66.* Deze huurders komen na de huuraanpassing van 2020 nooit boven 70% van de maximaal wettelijke huur.
• Huurders met een huurprijs boven de 75% krijgen een directe verlaging tot 75%. Dit kan dus een verlaging zijn van meer dan 3,49%. Rekenvoorbeeld: stel een woning komt uit op 123 punten. De huurprijs die een corporatie in dat geval wettelijk maximaal mag vragen, bedraagt per 1 juli 2020 € 635,76. Stel de huurder betaalt 80% van de maximaal wettelijke huur. De prijs die de huurder nu betaalt is: (€ 635,76 / 100 ) x 80% = € 508,61. Dit bedrag wordt na de huuraanpassing: (€ 635,76 / 100) x 75% = € 476,82. In dit voorbeeld dus een huurverlaging van 6,25%.*

Huuraanpassing vrije sector woningen
Voor de vrije sector woningen gelden andere percentages. Deze huurders krijgen, afhankelijk van hun contract, een huurverhoging die jaarlijks opnieuw wordt vastgesteld. Huurders van een vrije sector woning ontvangen de brief uiterlijk in mei.

*Er kunnen uitzonderingen zijn op de rekenvoorbeelden. Daarom kunnen aan deze rekenvoorbeelden geen rechten worden ontleend.

Mogelijkheid tot maatwerk met huurbevriezing of huurverlaging in 2020
Aedes (vereniging van woningcorporaties) en de Woonbond hebben in 2018 een Sociaal Huurakkoord gesloten met het oog op het betaalbaar houden van de huur in de toekomst. Een aantal elementen uit dit akkoord heeft de minister willen vastleggen in wetgeving. Dat is door omstandigheden nog niet gebeurd waardoor de Woonbond en Aedes voor 2020 tussentijdse afspraken hebben moeten maken. Eén van die afspraken heeft betrekking op huurbevriezing en huurverlaging. De achterliggende gedachte bij huurbevriezing (huurverhoging van  0%) en huurverlaging is dat u niet te veel huur betaalt als u een laag inkomen heeft.

Verschillende manieren om te controleren of u in aanmerking komt voor huurbevriezing of –verlaging
We nemen graag aanvullende maatregelen om een aantal huurders een huurverlaging of –bevriezing te geven. In de brief over de jaarlijkse huuraanpassing las u over de mogelijkheid van huurbevriezing of - verlaging. Via de site van de Woonbond controleert u vrij eenvoudig of u in aanmerking komt voor de bevriezing of verlaging. 
U vindt hier ook stroomschema’s om te controleren of u in aanmerking komt voor huurbevriezing- of verlaging.

Via een formulier op onze website vraagt u tot 1 juni 2020 de huurbevriezing of –verlaging aan. De aanvraag kunt u ook schriftelijk indienen. U krijgt voor 1 juli reactie van ons. De eventuele huurbevriezing gaat dan in per 1 juli 2020.

Indien uw aanvraag wordt toegekend, geldt de aanpassing voor 1 jaar
Wilt u volgend jaar opnieuw in aanmerking komen voor bevriezing of verlaging? Lever volgend jaar dan opnieuw een aanvraag in nadat u de brief over de huuraanpassing heeft ontvangen.

Veel gestelde vragen

Waarom wordt een woning naast mij goedkoper of juist duurder aangeboden?
Voor nieuwe huurders van zowel sociale als vrije sector woningen geldt dat zij een bepaald percentage van de maximaal wettelijke huur gaan betalen. Hierdoor kan er een verschil in huurprijs voor woningen met hetzelfde aantal woningwaarderingspunten ontstaan. Bij de sociale huurwoningen wordt  dat verschil op termijn kleiner door de jaarlijkse huuraanpassing.  Naast de jaarlijkse huuraanpassing hebben ook aanpassingen of verbeteringen aan uw woning invloed op uw huurprijs.

Hoe kom ik er achter op hoeveel punten mijn woning wordt gewaardeerd?
Om er achter te komen hoeveel punten uw woning krijgt in het woningwaarderingsstelsel kunt u de website van de Huurcommissie (www.huurcommissie.nl) of van de Rijksoverheid (www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurprijs-en-puntentelling) nakijken. Het aantal woningwaarderingspunten bepaalt de maximale wettelijke huur. U ziet het aantal punten voor uw woning in de bijlage bij de brief over de jaarlijkse huuraanpassing.

Waarom wordt onderscheid gemaakt tussen vrije sector woningen en sociale huurwoningen?
Woonkwartier wil graag dat er voor alle woningzoekenden in verschillende inkomensdoelgroepen binnen het werkgebied voldoende en betaalbare huurwoningen zijn. Bovendien moeten deze woningen ook in de toekomst betaalbaar blijven. Onze belangrijkste taak als woningcorporaties is het huisvesten van mensen met een laag- of middeninkomen. Vandaar dat we de huurprijzen van juist de goedkopere woningen laag willen houden. Maar ook voor de duurdere woningen vragen we niet de maximale wettelijke huur. Op die manier komen we woningzoekenden met een laag, midden en hoger inkomen tegemoet.

De afgelopen jaren heb ik altijd een huurverlaging gehad, maar nu heb ik geen verlaging terwijl jullie een streefhuur van 70% hadden. Hoe zit dat?

Elk jaar hebben wij overleg met Huurdersvereniging Fijn Wonen over de jaarlijkse huuraanpassing. Daardoor kan de jaarlijkse huuraanpassing elk jaar anders zijn. Naast de jaarlijkse huuraanpassing hebben ook aanpassingen of verbeteringen aan uw woning, door u of door Woonkwartier, invloed op uw huurprijs.

Blijft mijn huur altijd hetzelfde bedrag?
Nee. Verhuurders mogen jaarlijks de huurprijs aanpassen. Over de maximale verhoging  worden jaarlijks regels vastgesteld. Daarnaast past de overheid ieder jaar de maximale wettelijke huur aan. Daarnaast kan ook de WOZ-waarde van uw woning wijzigen waardoor de maximale huur wijzigt. Daarom wijzigt de huur ook ieder jaar.

Wordt de nieuwe huurprijs automatisch afgeschreven?
Heeft u aan ons toestemming gegeven om de huur van uw bankrekening af te schrijven? Dan passen wij de nieuwe huur automatisch aan. Let op! Betaalt u de huur op een andere wijze? Zorg er dan zelf voor dat u het huurbedrag vanaf 1 juli aanpast.

Moet ik de nieuwe huurprijs doorgeven aan de Belastingdienst?
Ontvangt u huurtoeslag? Dan hoeft u de nieuwe huurprijs per 1 juli 2020 niet door te geven aan de Belastingdienst. Wij doen dit voor u. De huurtoeslag wordt nog niet direct aangepast, uw maandelijkse voorschot blijft dus hetzelfde. De huurtoeslag wordt pas aangepast bij de definitieve berekening. Die ontvangt u van de Belastingdienst na afloop van dit jaar. Bij uw voorschotbeschikking voor 2020 houden ze er wel rekening mee. Het is belangrijk deze beschikking goed te controleren.

Woonkwartier heeft woningverbeteringen uitgevoerd, maar het energielabel is nog niet aangepast. Moet dit gewijzigd worden?
Hebben wij woningverbeteringen uitgevoerd in uw woning? Dan is het energielabel/de energie-index en de woningwaardering hier mogelijk nog niet op aangepast. Deze passen we later nog aan. Voor u is het niet nadelig en soms zelfs in uw voordeel. Uw woning heeft dan namelijk een lager aantal woningwaarderingspunten.

De woning van mijn buren hebben een mooiere/nieuwe badkamer/keuken/toilet. Waarom is de huurprijs van die woning gelijk aan die van ons?
Een nieuwe of mooiere badkamer/keuken/toilet leidt niet tot meer woningwaarderingspunten en dus ook niet tot een hogere huur.

Wat is de huurverhoging van de WKO-installatie?
Huurt u een WKO-installatie? Dan ontvangt u in juni een brief met de huuraanpassing van de WKO-installatie. Het huurverhogingspercentage voor WKO-installaties is namelijk dan pas bekend.

Hoe kan ik bezwaar maken?
Bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking bij de gemeente
Vanaf 1 oktober 2015 is de WOZ-waarde van invloed op de maximale huurprijs van uw woning. U heeft de WOZ-beschikking eind februari/begin maart  ontvangen via uw gemeente of de Belastingsamenwerking West-Brabant. Dien uw bezwaar tegen deze beschikking in bij de gemeente. Ze nemen het in behandeling als u dit binnen 6 weken indient. Bezwaar maken heeft alleen zin in de volgende gevallen:

• Als de WOZ-waarde in de beschikking te hoog is. Bijvoorbeeld doordat de woning is vergeleken met woningen in de buurt die er niet op lijken. Maar ook als de oppervlakte van de woning te groot is ingeschat.
• Als de huidige huur op of dichtbij de maximale huur ligt. Een bezwaar kan ertoe leiden dat de huur niet verder omhoog gaat.
• Als de maximale huurprijs door een lagere WOZ-waarde onder de huidige huurprijs komt te liggen.

Op de website van de Huurcommissie berekent u wat de maximale huurprijs van uw woning is. Op de website van de Woonbond (www.woonbond.nl) staat een voorbeeldbrief. Gebruik de brief om bezwaar te maken tegen de WOZ-beschikking.

Bezwaar maken tegen de voorgestelde huurverhoging bij Woonkwartier
Bent u het niet eens met de voorgestelde huurverhoging, maak dan bezwaar. Bezwaar maken is niet mogelijk als u een vrije sector woning huurt, waarvan de huurprijs boven de toen geldende huurliberalisatiegrens lag. Let op, het gaat om de huurprijs bij de start van het huurcontract. Deze grens staat op www.rijksoverheid.nl.

Bezwaar maken kan op verschillende gronden:

1. Overschrijding van de maximale huurprijsgrens.
2. De Huurcommissie heeft de huur tijdelijk verlaagd vanwege ernstige onderhoudsgebreken
      die nog niet verholpen zijn. Of als de Huurcommissie dit verzoek nog in behandeling heeft.
3. Het voorstel huurverhoging is te laat naar u verzonden.
4. De huurverhoging is hoger dan wettelijk toegestaan (in 2020 bedraagt de maximaal
   toegestane huurverhoging 5,1%).
5. Er staan feitelijke onjuistheden in het voorstel huurverhoging.

Het bezwaarformulier staat op www.huurcommissie.nl of is op te vragen bij de Huurcommissie. Uw schriftelijke bezwaar moet uiterlijk 1 juli 2020 bij ons binnen zijn. Het kan gebeuren dat wij het niet eens zijn met uw bezwaar. Dan sturen wij het formulier door naar de Huurcommissie. Daarin doen we het verzoek een uitspraak te doen over de voorgestelde verhoging van de huurprijs. Als de Huurcommissie het voorstel van Woonkwartier redelijk vindt, betaalt u de Huurcommissie € 25 aan legeskosten. Bezwaar maken is niet mogelijk op grond van onderhoudsgebreken. Hiervoor geldt een aparte procedure, waar u het hele jaar gebruik van kunt maken.

Kan ik een aanvraag doen voor maatwerk in huurbevriezing of –verlaging?
Via onze website vraagt u een verzoek voor maatwerk van huurbevriezing- en verlaging aan. Lees eerst goed de voorwaarden en extra toelichting door.

Wat houdt het specifiek maatwerk in?
Specifiek maatwerk betekent dat uw huurprijs wordt bevroren (= geen huurverhoging) of zodanig wordt verlaagd dat de rekenhuur één euro onder de liberalisatiegrens komt te liggen. Dit geldt voor één jaar, tenzij u het daaropvolgende jaar opnieuw een aanvraag voor specifiek maatwerk doet. 

Twee voorbeelden die het specifiek maatwerk illustreren:

• Een huishouden van twee personen heeft al langer dan zes maanden een inkomen van 20.000 euro. De kale huur van de woning is 630 euro. Dit is hoger dan de voor dit huishouden geldende (lage) aftoppingsgrens van 619,01 euro in 2020. Daardoor komt zij in aanmerking voor huurbevriezing per 1 juli. Het huishouden doet daarvoor een verzoek en Woonkwartier bevriest de huurprijs, na controle van de benodigde gegevens.
• Een huishouden met één persoon bereikt binnenkort de pensioengerechtigde leeftijd, waarbij het inkomen daalt naar 13.000 euro. De persoon huurt een woning met een kale huur van 750 euro. Dit is hoger dan de liberalisatiegrens van 737,14 euro in 2020. Daarmee komt de persoon in aanmerking voor specifiek maatwerk en dient een verzoek daartoe in. Woonkwartier verlaagt, na controle van de benodigde gegevens, de rekenhuur tot één euro onder de liberalisatiegrens. Wanneer het huishouden nog geen huurtoeslag ontvangt, kan ze deze nu ook aanvragen.

Wanneer u het daaropvolgende jaar nog steeds in aanmerking komt voor specifiek maatwerk, dan kunt u hiervoor weer een verzoek doen bij Woonkwartier.

Ik heb huurverlaging of huurbevriezing gekregen. Moet ik bij de volgende huuraanpassing weer een verzoek indienen voor huurbevriezing of -verlaging?
Ja. U kunt het verzoek indienen als u de brief over de jaarlijkse huuraanpassing ontvangen heeft. Deze brief ontvangt u vóór 1 mei. U kunt uw aanvraag tot 1 juni van dat jaar doen.

Wat gebeurt er als ik niet meer in aanmerking komt voor specifiek maatwerk?
Komt u niet meer in aanmerking voor specifiek maatwerk, bijvoorbeeld doordat het inkomen is toegenomen of het aantal personen in het huishouden is veranderd? Dan krijgt de woning per 1 juli weer de door Woonkwartier voorgestelde huuraanpassing.

Wat gebeurt er als ik vergeet specifiek maatwerk aan te vragen?
Vergeet u specifiek maatwerk aan te vragen, dan krijgt u per 1 juli de door Woonkwartier voorgestelde huuraanpassing. Huurverlaging kunt u evt. ook na 1 juli nog aanvragen. De ingangsdatum is dan de maand waarin u de aanvraag doet.

Hoe kan ik specifiek maatwerk aanvragen?
Door het formulier op de website in te vullen. U kunt uw aanvraag ook schriftelijk indienen. Lees van tevoren goed de voorwaarden door. Voldoet u niet aan de voorwaarden, dan kunnen wij uw aanvraag niet in behandeling nemen.